Andrahandsupplåtelse

En andrahandsupplåtelse är när någon annan än du själv självständigt använder lägenheten. Detta gäller även om du lånar ut lägenheten till någon i den närmaste familjekretsen. Det spelar ingen roll om du tar betalt av andrahandshyresgästen eller inte.

För att hyra ut i andra hand måste du ha styrelsens samtycke och ansökan ska vara skriftlig. På ansökan ska det tydligt framgå varför lägenheten ska hyras ut, till vem och under hur lång tid. Styrelsen lämnar sedan besked efter nästkommande styrelsemöte där beslut tas om ansökan ska beviljas eller avslås.

• Lämna ansökan i god tid till styrelsen (vi rekommenderar minst 6 veckor i förväg eftersom vi har styrelsemöte en gång per månad och kan just ha haft ett styrelsemöte när du lämnat in din ansökan).
• Ange skäl, tidsperiod och namn, adress samt kontaktuppgifter (telefon och e-post) på din hyresgäst
• Om upplåtelsen varar sex månader eller mer: be hyresgästen att skicka ett utdrag ur belastningsregistret till oss: Brf Glädjen, Lantmannagatan 1, 214 44 Malmö. Brevet från Polisen ska skickas OÖPPNAT.

Här beställer man utdraget:
https://polisen.se/tjanster-tillstand/belastningsregistret/
Välj: "Kontroll av egna uppgifter i belastningsregistret".

Skäl till andrahandsupplåtelsen
Villkoret för att få hyra ut lägenheten i andra hand är att man har skäl (enligt Bostadsrättlagen). En omständighet kan vara vård av anhörig eller egen sjukhusvistelse. Eller om du får tillfälligt arbete eller studier på annan ort eller att du måste inställa dig för militärtjänstgöring. Om en medlem dör brukar oftast dödsboet få rätt att hyra ut lägenheten fram till arvskiftet så att den inte behöver stå tom under tiden.

Varför finns det regler om detta?
Styrelsen måste se till föreningens bästa. Det ligger i föreningens (= medlemmarnas) intresse att så många som möjligt av bostadsrättshavarna verkligen också bor i sina lägenheter och är aktiva och ansvarsfulla medlemmar som kan delta i styrelse- och i föreningsarbetet. Det är en viktig förutsättning för en väl fungerande bostadsrättsförening.

En omfattande andrahandsuthyrning i en bostadsrättsförening medför flera problem. Förutom att anonymiteten ökar har en hyresgäst i allmänhet mycket litet eller inget intresse för föreningen. Och medlemmen som hyr ut i andra hand och inte längre bor i huset kan vara svår att engagera. Om ansökan avslås av styrelsen kan du vända sig till hyresnämnden och få frågan prövad. Beslutet kan inte överklagas så det måste både bostadsrättshavaren och föreningen följa. Vi är normalt frikostiga med andrahandsupplåtelse så länge man har skäl under en tidsbegränsad period och mer än 80 % av medlemmarna stadigvarande bor kvar.

Exempel på hur reglerna tillämpas i Brf Glädjen:

Vid studier ges samtycke längst under den tid studierna omfattar men normalt med max 12 månader i taget.
Vid tillfälligt arbete på annan ort/utlandet ges normalt samtycke upp till 12 månader.
Samtycke för att vara provsambo ges normalt under 6 månader.
Vid andra skäl bedöms skälig tid från fall till fall beroende på omständigheterna.

Observera att om man anger skäl som t ex svårsåld bostadsrätt p g a marknadsläget så måste man även visa att man försökt sälja bostadsrätten. Bevisbördan ligger på bostadsrättshavaren. Normalt godkänner föreningen tillstånd under en kortare period, sex månader, och absolut max 12 månader när en bostadsrättshavare hänför sig till det rådande marknadsläget och/eller hävdar att lägenheten är svårsåld.

Uthyrning genom Airbnb eller motsvarande

Kortaste upplåtelsetid är minst 30 dagar per gång åt samma hyresgäst
Upplåtelse får ske maximalt tre gånger per år
Avgift för andrahandsupplåtelse enligt stadgarna utgår
Ansökan om godkännande måste ske inför varje tillfälle och ska vara föreningen tillhanda senast 8 veckor innan tillträdet
Andrahandshyresgäst får inte automatiskt tillgång till tvättstuga, spa eller vinkällare. Access till tvättstuga eller spa köps i varuautomaten.

Ovanstående regler möjliggör kortare tids uthyrning för medlemmar som tillfälligt flyttar utomlands, till sommarstuga, kolonilott eller liknande under viss del av året.

Ett varningens finger
Den som hyr din lägenhet i andra hand blir din hyresgäst och du blir hyresvärd. Bestämmelserna i hyreslagen gäller och vi rekommenderar starkt att du har ett skriftligt hyresavtal. Det är viktigt att du informerar din hyresgäst om vilka regler som gäller i föreningen. Styrelsen vill också gärna träffa hyresgästen, för att informera om praktiska saker i föreningen. Hyr du ut lägenheten utan styrelsens godkännande riskerar du att förverka nyttjanderätten till lägenheten. Föreningen har då rätt att säga upp dig för avflyttning.

Skälig hyra
För att ta reda på vad du maximalt får lov att ta ut i hyra behöver du veta bostadsrättens marknadsvärde samt normal avkastningsränta. Avkastningsräntan beräknas utifrån Riksbankens referensränta och på denna läggs ett par procent. Om referensräntan är 3 % så skulle det ge en sammanlagd ränta på ca 5 % (referensränta + 2 %). Ovanpå detta kan du lägga månadsavgiften.

Ett exempel: lägenheten har ett marknadsvärde på en miljon kronor och en månadsavgift på 3 000 kronor. Hyran kan då bli högst 7 166 kr i månaden (5 % procent avkastningsränta på en miljon kronor =årsränta 50 000 kr/12 månader = 4166 kr månadsränta plus avgiften 3 000 kr = 7 166 kr).

Avgift för andrahandsupplåtelse
Kostnaden för att upplåta lägenheten i andra hand är 10 % av prisbasbeloppet. Denna kan du inte lägga på hyresgästen. Denna avgift erlägger du till föreningen. Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut efter det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar.

Då kan bostadsrättsföreningen vägra tillstånd

Även om man har skäl att hyra ut i andra hand kan bostadsrättsföreningen neka ansökan för andrahandsupplåtelse om föreningen har befogad anledning till det. Exempel på vad som kan vara en befogad anledning för bostadsrättsföreningen kan till exempel vara att andelen bostadsrätter upplåtna i andra hand redan är fylld, vilket exempelvis försvårar tillsättandet av personer till förtroendeposter eller självförvaltning.

Överklagan av hyran samt uppsägning
Om du och andrahandshyresgästen är oense om hyresnivån kan denna prövas i hyresnämnden. Ingånget hyresavtal gäller – hyresgästen kan inte kan få tillbaka hyra retroaktivt om hyresnämnden skulle bedöma den som för hög. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en kalendermånads uppsägningstid. I praktiken: sägs avtalet upp 15 april så slutar det att gälla 31 maj. Även bostadsrättshavaren kan säga upp hyresavtalet men då gäller tre kalendermånaders uppsägningstid.

Höjt schablonbelopp
När det gäller beskattning av uthyrningen får uthyraren från intäkterna dra av dels avgiften till föreningen och dels ett schablonbelopp. Överskottet räknas som skattepliktig inkomst.

Ansök om andrahandsupplåtelse hos föreningen
Du blir hyresvärd – skriv avtal
Informera om föreningens regler – träff med styrelsen
Hyrestagaren ska vara välfrejdad (belastningsregisterutdrag)
Ej godkänd uthyrning = du kan mista din bostadsrätt

Andrahandsuthyrning av en del av lägenheten (t ex till inneboende studenter)
Här är reglerna inte lika krångliga. Förutsättningen för en uthyrning i andra hand när du hyr ut en del av lägenheten är:

• att du inte hyr ut alla rum utan fortfarande har kontroll över lägenheten och att uthyrningen inte medför men, dvs skada eller olägenhet, för föreningen eller någon av dess medlemmar.

En tumregel är att du själv ska disponera minst ett rum och köket.
Det är viktigt att uthyrningen inte är störande på något sätt för grannar och för föreningen. Kontakta styrelsen då man gärna vill träffa den inneboende liksom man gör med personer som hyr i andra hand vid sublokation.

Reglerna om andrahandsupplåtelse finns i 12 kapitlet 39-40 §§ Jordabalken och i 7 kapitlet 10-11 §§ Bostadsrättslagen. Delar av texten är hämtad från Bostadsrätterna.se

Bild: robert_owen_wahl genom Pixabay