Underhållsplan och avgifter

Planen kan ändras efter behov och beslut av styrelsen eller föreningsstämman. Det är ett verktyg vi arbetar efter när vi gör budget och planerar för framtiden. Anledningen till att vi arbetar med en lång plan är främst för att vi inte vill att det ska dyka upp plötsliga ekonomiska överraskningar utan för att kunna planera ekonomiskt i god tid så att alla medlemmars årsavgifter kan vara jämna, stabila och rättvisa över lång tid. Den är på inget sätt ett löfte utan en öppen redovisning av styrelsens intentioner de kommande åren.

Underhållsplanen bygger bl a på de återkommande besiktningar som görs av huset, önskemål från er medlemmar genom till exempel vår boendeenkät.

Föreningens policy för underhåll och långsiktigt hållbara avgifter

Föreningens medlemmar har gemensamt på föreningsstämman 2012 beslutat att arbeta efter en policy för långsiktigt hållbara och rättvisa avgifter. Syftet med policyn är att ge en rättvisande bild av föreningens verkliga kostnader för underhåll samt att skapa ett rättvist underlag för att sätta rättvisa avgifter över tid.

Avskrivningar och underhåll
Föreningen anser att det planerade underhållet ersätter fullt avskrivna komponenter. Det innebär att allt planerat underhåll aktiveras i balansräkningen och skrivs av efter avskrivningsprincipen nedan:

Föreningens avskrivningar ska motsvara kostnaderna för föreningens underhåll över en hel underhållscykel. Det vill säga 50-60 år och beräknas m h a annuitetsberäkning motsvarande ränta/amortering. Det innebär att avskrivningen är lika med amorteringen.

Beräkning:
Planerat underhåll för en hel cykel x annuitetsfaktorn.

Effekt:
Föreningens kostnad för avskrivning blir progressiv. Fastighetens värde sjunker löpande men återställs till ursprungligt värde vid aktiveringen av det planerade underhållet.

Föreningens medlemmar har beslutat att:
Planerat underhåll aktiveras i balansräkningen
Avskrivningen beräknas utifrån total underhållskostnad och skrivs av utifrån beräknad annuitetsplan för en underhållscykel.
Avskrivningen kopplas till den fasta amorteringen i ränte- och kreditberäkningen.

Ränta
Rörliga räntor har över tiden alltid visat sig vara de mest förmånliga räntorna. Med rörlig ränta menas numera tremånadersräntorna. Att själv veta och besluta om när och hur räntorna ska bindas är nästan omöjligt även för finansexperter. Det enda sättet att garanterat få ut så låga räntor som möjligt över tiden är att låta dem vara rörliga.

Föreningen väljer rörliga räntor för att över tiden har lägsta möjliga räntor, men även för att fritt kunna amortera eller avstå amortering utifrån de årliga annuitetsberäkningarna och innevarande resultat.

För att inte avgifterna ska svänga kraftigt på grund av förändrade räntor, använder föreningen som underlag en kalkyl-/normalränta när budgeten/avgifterna sätts. Kalkylräntan motsvarar en genomsnittsränta över tiden och bedöms ligga på ca 5 %.

Amortering
En rak amortering innebär att nuvarande medlemmar betalar för framtida medlemmars räntesänkning. Eftersom huvuddelen av medlemmarna inte bor så länge att hela lånet amorteras under deras medlemstid så är inte den raka amorteringen billigare. För att skapa en rättvis amortering över tiden annuitetsberäknar föreningen sina kreditflöden. Det vill säga samma belopp som betalas varje år men med olika relation mellan amortering och ränta. Låg amortering (och därmed avskrivning) och höga räntor i början och tvärtom under slutet av kredittiden.

Föreningen har valt att beräkna sina betalningsflöden utifrån annuitetsmodell som också anpassas till avskrivningarna. Eftersom annuitetsmodellen utgår från en kalkyl-/normalränta kommer amorteringarna att minskas i motsvarande grad.

Årsavgiftsändringar

Årsvavgiften beräknas att uppräknas med ca 0,65 % per år enligt underhållsplanen som löper mellan år 2019-2065 (ca 18 kr/mån för en normalstor tvårumslägenhet).

*******UNDERHÅLLSPLANEN ÄR INTE UPPDATERAD HÄR PÅ WEBBPLATSEN  VÄNLIGEN KONTAKTA STYRELSEN**********

Underhållsplanen i korthet –> 2025
(den fullständiga planen löper fram till 2065)

Genomförda åtgärder sedan 1996