Underhållsplan och avgifter

Underhållsplanen är styrelsens planering av större arbeten som behöver genomföras. 

Planen kan ändras efter behov och beslut av styrelsen eller föreningsstämman. Det är ett verktyg vi arbetar efter när vi gör budget och planerar för framtiden. Anledningen till att vi arbetar med en lång plan är främst för att vi inte vill att det ska dyka upp plötsliga ekonomiska överraskningar utan för att kunna planera ekonomiskt i god tid så att alla medlemmars årsavgifter kan vara jämna, stabila och rättvisa över lång tid. Den är på inget sätt ett löfte utan en öppen redovisning av styrelsens intentioner de kommande åren.

Underhållsplanen bygger bl a på de återkommande besiktningar som görs av huset, önskemål från er medlemmar genom till exempel vår boendeenkät.

Föreningens policy för underhåll och långsiktigt hållbara avgifter

Föreningens medlemmar har gemensamt på föreningsstämman 2012 beslutat att arbeta efter en policy för långsiktigt hållbara och rättvisa avgifter. Syftet med policyn är att ge en rättvisande bild av föreningens verkliga kostnader för underhåll samt att skapa ett rättvist underlag för att sätta rättvisa avgifter över tid.

Avskrivningar och underhåll
Föreningen anser att det planerade underhållet ersätter fullt avskrivna komponenter. Det innebär att allt planerat underhåll aktiveras i balansräkningen och skrivs av efter avskrivningsprincipen nedan:

Föreningens avskrivningar ska motsvara kostnaderna för föreningens underhåll över en hel underhållscykel. Det vill säga 50-60 år och beräknas m h a annuitetsberäkning motsvarande ränta/amortering. Det innebär att avskrivningen är lika med amorteringen.

Beräkning:
Planerat underhåll för en hel cykel x annuitetsfaktorn.

Effekt:
Föreningens kostnad för avskrivning blir progressiv. Fastighetens värde sjunker löpande men återställs till ursprungligt värde vid aktiveringen av det planerade underhållet.

Föreningens medlemmar har beslutat att:
Planerat underhåll aktiveras i balansräkningen
Avskrivningen beräknas utifrån total underhållskostnad och skrivs av utifrån beräknad annuitetsplan för en underhållscykel.
Avskrivningen kopplas till den fasta amorteringen i ränte- och kreditberäkningen.

Ränta
Rörliga räntor har över tiden alltid visat sig vara de mest förmånliga räntorna. Med rörlig ränta menas numera tremånadersräntorna. Att själv veta och besluta om när och hur räntorna ska bindas är nästan omöjligt även för finansexperter. Det enda sättet att garanterat få ut så låga räntor som möjligt över tiden är att låta dem vara rörliga.

Föreningen väljer rörliga räntor för att över tiden har lägsta möjliga räntor, men även för att fritt kunna amortera eller avstå amortering utifrån de årliga annuitetsberäkningarna och innevarande resultat.

För att inte avgifterna ska svänga kraftigt på grund av förändrade räntor, använder föreningen som underlag en kalkyl-/normalränta när budgeten/avgifterna sätts. Kalkylräntan motsvarar en genomsnittsränta över tiden och bedöms ligga på ca 5 %.

Amortering
En rak amortering innebär att nuvarande medlemmar betalar för framtida medlemmars räntesänkning. Eftersom huvuddelen av medlemmarna inte bor så länge att hela lånet amorteras under deras medlemstid så är inte den raka amorteringen billigare. För att skapa en rättvis amortering över tiden annuitetsberäknar föreningen sina kreditflöden. Det vill säga samma belopp som betalas varje år men med olika relation mellan amortering och ränta. Låg amortering (och därmed avskrivning) och höga räntor i början och tvärtom under slutet av kredittiden.

Föreningen har valt att beräkna sina betalningsflöden utifrån annuitetsmodell som också anpassas till avskrivningarna. Eftersom annuitetsmodellen utgår från en kalkyl-/normalränta kommer amorteringarna att minskas i motsvarande grad.

Årsavgiftsändringar

Årsvavgiften beräknas att uppräknas med ca 0,65 % per år enligt underhållsplanen som löper mellan år 2019-2065 (ca 18 kr/mån för en normalstor tvårumslägenhet).

 

*******UNDERHÅLLSPLANEN ÄR INTE UPPDATERAD HÄR PÅ WEBBPLATSEN  VÄNLIGEN KONTAKTA STYRELSEN**********

 

 

Underhållsplanen i korthet –> 2025
(den fullständiga planen löper fram till 2065)

Årtal Åtgärd Budgeterad kostnad Uppskattad påverkan månadskostnad för lgh med två rum
2017 Renovering av imkanaler i kök och badrum 475 000 kr  
2017 Badrum övernattningslägenheten 50 000 kr  
      100 kr
2018 Renovering av tvättstuga med förrum 200 000 kr  
2018 Nya tvättmaskiner + doseringspumpar 100 000 kr  
2018 Målning lusthus 25 000 kr  
      18 kr
2019 Återställning av 3 innerdörrar i trapphuset 75 000 kr 18 kr
2020 Målning övernattningslägenheten 25 000 kr 18 kr
2021     18 kr
2022 Tvättning av fasad, målning av gatufönster 500 000 kr 18 kr
2023     18 kr
2024 Målning av gårdsfönster 250 000 kr 18 kr
2025 Byte av torktumlare och torkskåp 100 000 kr 18 kr

Genomförda åtgärder sedan 1996

Årtal Åtgärd Budgeterad kostnad Status
1996 Kall-/varmvattenstammar   Klart
1996 Elstammar fram till lägenhetens mätartavla   Klart
1998 Fönsterrenovering inkl målning samt buller/isolerglas ut mot gata   Klart
2003 Renovering av taknock och murstockar 105 000 kr Klart
2004 Byte av tvättmaskin och införande av automatisk dosering 50 000 kr Klart
2004 Fasadrenovering och återställande av gatuportar till ursprungsskick från 1936 1 100 000 kr Klart
2005 Byte av dörrlås till beröringsfria läsare på gårdsdörrar 30 000 kr  Klart
2005 Ny tvättmaskin, nytt torkskåp 60 000 kr Klart
2005 Automatisk dosering 15 000 kr Klart
2006 Byte till beröringsfria lås + webbokning 180 000 kr Klart
2006 Byte av styr- och reglerutrustning till värmeundercentral 50 000 kr Klart
2006 Återställande av belysningsarmaturer i trapphusen till ursprungsskick 50 000 kr Klart
2008 Installation av digital-TV-via fiber. Comhem slopas. 50 000 kr Klart
2008 Lusthus i trädgården 100 000 kr Klart
2010 Målning trapphusfönster 60 000 kr Klart
2010 Stenläggning gård 15 000 kr Klart
2012 Målning gårdsfönster, etapp 1 60 000 kr Klart
2012 Relining av samtliga wc-/köks-avloppsstammar (12 st) 875 000 kr Klart
2013 Nytt staket i samarbete med grannföreningen 25 000 kr Klart
2014 OVK-besiktning 10 000 kr Klart
2014 Takrenovering, målning gatufönster, fasadtvätt, målning grunden. Mot gården: resterande gårdsfönster, grunden, takterrass, stuprör. Takfönster relaxavdelning. 1 500 000 kr Klart
2015 Trapphusretuschering 25 000 kr Klart
2015 Byte av styr- och reglerutrustning, värmeväxlare, pumpar radiatorer samt avgasare 270 000 kr Klart
2015 Renovering av relaxavdelningen 200 000 kr Klart
2015 Renovering av källaren (vinkällare) 150 000 kr Klart